Как иностранцу купить новостройку в Испании

Три подписи

Покупка новостройки в Испании проходит через три документа, и стоит знать, что делает каждый из них, прежде чем дойти до первого.

Бронирование снимает жильё с рынка на короткий срок. Оно определяет, о каком жилье идёт речь и на сколько времени оно отложено.

Частный договор купли-продажи — это длинный документ. Он устанавливает цену, порядок оплаты, график авансовых платежей, предполагаемую дату передачи, описание жилья и спецификацию отделки. Это основной документ, по которому до подписания проверяют цену, платежи, дату передачи, жильё и спецификацию отделки.

Нотариальный акт оформляется у нотариуса и обычно совпадает с передачей. Затем он подаётся на регистрацию в реестр собственности (Registro de la Propiedad).

• Чтобы описание жилья совпадало с тем, что вы видели: площадь, этаж, ориентация, парковочное место и кладовая, если они есть.
• Чтобы спецификация отделки была частью договора, а не отдельным буклетом.
• Чтобы дата передачи или критерий её определения был ясно указан в договоре.

Ваши деньги до передачи

Покупая новостройку, вы платите часть до того, как жильё вам передадут. Это один из главных вопросов при покупке на этапе строительства, и в Испании на него есть конкретный ответ.

Испанский закон о строительстве (Ley de Ordenación de la Edificación) предусматривает, что застройщик, получающий авансовые суммы до передачи, обязан сделать две вещи. Обеспечить их возврат с момента получения разрешения на строительство — через страхование поручительства или банковскую гарантию; обеспечение покрывает внесённые суммы, включая налоги, плюс законные проценты. И получать эти деньги на специальный счёт, отделённый от любых других его средств.

Если строительство не начинается или не завершается в согласованный срок, закон предусматривает возможность обратиться к гаранту — после предварительного требования к застройщику и на условиях, которые устанавливает сама норма.

Мы не можем сказать вам, что конкретный комплекс это выполняет: это в его документации, и её нужно увидеть. Что мы делаем — запрашиваем её, как только вы скажете, какой комплекс вас интересует, и разбираем её вместе с вами до того, как вы подпишете.

• Какой счёт является специальным и чтобы ваши платежи шли именно на него, а не на другой.
• Индивидуальное обеспечение, покрывающее авансовые суммы в соответствии с договором.
• Чтобы обеспеченное соответствовало внесённому, включая налоги.
• Чтобы дата передачи или критерий её определения был указан в договоре.

NIE и банковский счёт

Две формальности, которые не зависят от жилья и которые стоит начать заранее, потому что именно они задерживают покупку, в остальном шедшую хорошо.

NIE — это идентификационный номер иностранца. Он нужен, чтобы подписать нотариальный акт, чтобы заплатить налоги и практически для любой формальности. Его запрашивают в Испании или в консульстве Испании в стране, где вы находитесь, и сроки сильно различаются в зависимости от места обращения.

Банковский счёт в Испании на практике нужен, чтобы платить и чтобы списывать коммунальные услуги и взносы на содержание. Открыть его как нерезидент — обычное дело, и у банков есть для этого своя процедура.

Если вам понадобится финансирование, его стоит начать до того, как вы примете на себя обязательство по бронированию. Банку нужно время, он запрашивает документы из вашей страны и иногда хочет получить их с переводом.

Кто что проверяет

Это та часть, которая больше всего удивляет иностранного покупателя, потому что во многих странах это работает иначе.

Нотариус придаёт документу публичную достоверность: устанавливает личность сторон, проверяет, правильно ли составлен документ по форме, и удостоверяет его. Его участие не заменяет независимой проверки состояния в реестре, договора и документации покупки.

Реестр собственности (Registro de la Propiedad) раскрывает юридическое состояние объекта: кто является владельцем и какие есть обременения. Nota simple — это документ с этими сведениями, и его можно запросить.

Независимый юрист — независимый от застройщика и от агентства — это тот, кто проверяет договор за вас, запрашивает nota simple, проверяет обременения, смотрит разрешение и документацию комплекса и говорит вам, что вы подписываете.

Мы — агентство. Мы помогаем вам найти жильё и понять процесс. Но тот, кто должен проверять ваш договор в ваших интересах и только в ваших, — это кто-то, кто не получает оплату от этой сделки.

Что платится помимо цены

Цена, которую вы видите, — это не вся сумма расходов, и в новостройке статьи не те же, что при покупке жилья на вторичном рынке. Не стоит брать цифру из интернета: почти все, что ходят по сети, рассчитаны для вторичного рынка.

На вторичном рынке нет НДС: там есть налог на передачу имущества (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Поэтому проценты, которые об этом читают, нельзя переносить с одного на другое.

Как только вы скажете, какой комплекс вас интересует, мы пришлём расчёт с цифрами именно этой покупки, а не средние значения.

• НДС. Новое жильё облагается по ставке 10%, и 4%, если это жильё социальной категории (vivienda protegida).
• Налог на документально оформленные юридические акты (Actos Jurídicos Documentados), который взимается при оформлении нотариального акта. Ставку устанавливает автономное сообщество.
• Нотариус и реестр собственности. Расходы и их распределение зависят от сделки и от применимой документации.
• Ваш юрист, если вы его привлечёте, что мы и рекомендуем.
• Расходы по ипотеке, если есть финансирование: оценка и то, что следует из условий кредита.

День передачи

Между завершением строительства и подписанием нотариального акта есть важный момент до подписания: приёмочный осмотр.

Любое замечание стоит зафиксировать письменно до подписания и сохранить всю документацию передачи.

Среди документации комплекса и передачи могут быть разрешение на первое заселение, книга здания, сертификаты инженерных систем и гарантии на строительство. Какие именно документы и в какой момент — зависит от каждого комплекса.

• Чтобы переданное совпадало со спецификацией отделки из договора, материал за материалом.
• Площадь, планировка и дополнительные помещения — гараж и кладовая — так, как они описаны.
• Чтобы работало то, что должно работать: вода, электричество, кондиционирование, жалюзи, сантехника.
• Состояние общих зон, которые тоже часть того, что вы купили.

Сколько стоит каждый год

Помимо цены покупки у жилья есть регулярные расходы. На Costa del Sol на один из них стоит посмотреть особенно внимательно.

Если вы не являетесь налоговым резидентом Испании, попросите специалиста рассчитать ваши конкретные обязанности.

Запросите бюджет товарищества собственников и посмотрите, сколько вы платите каждый месяц за услуги, которыми, возможно, не будете пользоваться. Два варианта жилья с похожей ценой могут иметь очень разные взносы в зависимости от того, что есть в комплексе, и в объявлении этого не видно.

• IBI — ежегодный муниципальный налог, который сильно различается от муниципалитета к муниципалитету.
• Взнос на содержание. Комплекс с круглосуточной охраной, садами, несколькими бассейнами, спортзалом и спа имеет высокий взнос, и он платится независимо от того, пользуетесь вы этим или нет.
• Вывоз мусора и коммунальные услуги.
• Страхование жилья.

Частые вопросы