Jak kupić nieruchomość z nowej inwestycji w Hiszpanii jako obcokrajowiec

Trzy podpisy

Zakup nieruchomości z nowej inwestycji w Hiszpanii przebiega przez trzy dokumenty i warto wiedzieć, co robi każdy z nich, zanim dojdzie do pierwszego.

Rezerwacja wycofuje nieruchomość z rynku na krótki okres. Określa, o którą nieruchomość chodzi i na jak długo zostaje odłożona.

Umowa przedwstępna w formie pisemnej to ten długi dokument. Ustala cenę, sposób zapłaty, harmonogram wpłat zaliczkowych, przewidywany termin odbioru, opis nieruchomości i opis techniczny. To główny dokument, w którym przed podpisaniem sprawdza się cenę, płatności, termin odbioru, nieruchomość i opis techniczny.

Akt notarialny zawiera się przed notariuszem i zwykle pokrywa się z odbiorem. Następnie składa się go do wpisu w rejestrze nieruchomości (Registro de la Propiedad).

• Czy opis nieruchomości zgadza się z tym, co Państwo widzieli: powierzchnia, piętro, ekspozycja, miejsce postojowe i komórka lokatorska, jeśli są.
• Czy opis techniczny stanowi część umowy, a nie osobny folder reklamowy.
• Czy termin odbioru albo kryterium jego ustalenia jest wyraźnie zapisany w umowie.

Państwa pieniądze przed odbiorem

Kupując nieruchomość z nowej inwestycji, Państwo płacą część przed jej wydaniem. To jedno z najważniejszych pytań przy zakupie na etapie budowy, a w Hiszpanii ma ono konkretną odpowiedź.

Hiszpańska ustawa o budownictwie (Ley de Ordenación de la Edificación) przewiduje, że deweloper, który przed odbiorem otrzymuje wpłaty zaliczkowe, musi zrobić dwie rzeczy. Zabezpieczyć ich zwrot od chwili uzyskania pozwolenia na budowę, ubezpieczeniem gwarancyjnym albo gwarancją instytucji kredytowej; zabezpieczenie obejmuje wpłacone kwoty, wraz z podatkami, oraz odsetki ustawowe. Oraz przyjmować te pieniądze na specjalny rachunek, oddzielony od wszelkich innych jego środków.

Jeżeli budowa się nie rozpocznie albo nie zostanie ukończona w uzgodnionym terminie, ustawa przewiduje możliwość wystąpienia do gwaranta, po uprzednim wezwaniu dewelopera i na warunkach, które sama norma określa.

Nie możemy Państwu powiedzieć, że konkretna inwestycja to spełnia: to jest w jej dokumentacji i trzeba ją zobaczyć. To, co robimy, to poprosić o nią, gdy Państwo powiedzą, która inwestycja Państwa interesuje, i przejrzeć ją razem z Państwem przed podpisaniem.

• Który rachunek jest tym specjalnym i czy Państwa wpłaty idą na ten, a nie na inny.
• Indywidualne zabezpieczenie obejmujące wpłaty zaliczkowe zgodnie z umową.
• Czy to, co jest zabezpieczone, odpowiada temu, co zostało wpłacone, wraz z podatkami.
• Czy termin odbioru albo kryterium jego ustalenia jest zapisany w umowie.

NIE i rachunek bankowy

Dwie formalności, które nie zależą od nieruchomości i które warto zacząć wcześnie, bo to one opóźniają zakup, który poza tym szedł dobrze.

NIE to numer identyfikacyjny dla obcokrajowców. Jest potrzebny do podpisania aktu notarialnego, do zapłaty podatków i praktycznie do każdej formalności. Wniosek składa się w Hiszpanii albo w konsulacie Hiszpanii w kraju, w którym Państwo przebywają, a terminy bardzo się różnią w zależności od miejsca złożenia wniosku.

Rachunek bankowy w Hiszpanii jest w praktyce potrzebny, aby płacić oraz aby opłacać media i zaliczki na wspólnotę mieszkaniową. Otwarcie go jako nierezydent jest czymś zwyczajnym i banki mają na to własną procedurę.

Jeśli będą Państwo potrzebować finansowania, warto je rozpocząć przed zobowiązaniem się do rezerwacji. Bank potrzebuje czasu, wymaga dokumentów z Państwa kraju, a czasem chce je mieć przetłumaczone.

Kto co sprawdza

To część, która najbardziej zaskakuje zagranicznego nabywcę, bo w wielu krajach działa to inaczej.

Notariusz nadaje dokumentowi moc urzędową: ustala tożsamość stron, sprawdza, czy dokument jest poprawny co do formy, i go sporządza. Jego udział nie zastępuje niezależnego zbadania stanu w rejestrze, umowy i dokumentacji zakupu.

Rejestr nieruchomości (Registro de la Propiedad) ujawnia stan prawny nieruchomości: kto jest właścicielem i jakie są obciążenia. Nota simple to dokument zawierający te informacje i można o niego wystąpić.

Niezależny prawnik, niezależny od dewelopera i od biura, to ten, kto sprawdza dla Państwa umowę, występuje o nota simple, weryfikuje obciążenia, przegląda pozwolenie i dokumentację inwestycji i mówi Państwu, co podpisują.

My jesteśmy biurem. Pomagamy Państwu znaleźć nieruchomość i zrozumieć proces. Ale ten, kto ma sprawdzić Państwa umowę z Państwa interesem i tylko Państwa, to ktoś, kto na tej transakcji nie zarabia.

Co płaci się poza ceną

Cena, którą Państwo widzą, nie jest całym wydatkiem, a w nowym budownictwie pozycje nie są takie same jak przy nieruchomości z drugiej ręki. Lepiej nie brać liczby z internetu: niemal wszystkie, które krążą, są policzone dla rynku wtórnego.

Na rynku wtórnym nie ma VAT: jest podatek od przeniesienia własności (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Dlatego procentów, które się o tym czyta, nie da się przenieść z jednego na drugie.

Gdy Państwo powiedzą, która inwestycja Państwa interesuje, przekazujemy zestawienie z liczbami tego konkretnego zakupu, a nie średnią.

• VAT. Nowe mieszkanie jest opodatkowane stawką 10%, a 4% w przypadku mieszkań objętych ochroną publiczną (vivienda protegida).
• Podatek od czynności udokumentowanych (Actos Jurídicos Documentados), który obciąża sporządzenie aktu notarialnego. Stawkę ustala wspólnota autonomiczna.
• Notariusz i rejestr nieruchomości. Koszty i ich podział zależą od transakcji i od obowiązującej dokumentacji.
• Państwa prawnik, jeśli Państwo go zatrudnią, co zalecamy.
• Koszty kredytu hipotecznego, jeśli jest finansowanie: wycena i to, co wynika z umowy kredytu.

Dzień odbioru

Między zakończeniem budowy a podpisaniem aktu notarialnego jest ważny moment przed podpisaniem: odbiór techniczny.

Warto zapisać wszelkie uwagi przed podpisaniem i zachować całą dokumentację odbioru.

Wśród dokumentacji inwestycji i odbioru mogą znaleźć się pozwolenie na użytkowanie, książka obiektu budowlanego, certyfikaty instalacji i gwarancje budowy. Które dokumenty konkretnie i w którym momencie, zależy od każdej inwestycji.

• Czy to, co zostało wydane, zgadza się z opisem technicznym z umowy, materiał po materiale.
• Powierzchnia, rozkład i pomieszczenia przynależne, garaż i komórka, tak jak są opisane.
• Czy działa to, co ma działać: woda, prąd, klimatyzacja, rolety, armatura.
• Stan części wspólnych, które są częścią tego, co Państwo kupili.

Ile kosztuje każdego roku

Poza ceną zakupu nieruchomość ma koszty stałe. Na Costa del Sol na jeden z nich warto spojrzeć szczególnie.

Jeśli Państwo nie są rezydentem podatkowym w Hiszpanii, proszę zlecić specjaliście obliczenie Państwa konkretnych obowiązków.

Proszę poprosić o budżet wspólnoty i sprawdzić, ile płacą Państwo miesięcznie za usługi, z których może nie będą korzystać. Dwie nieruchomości o podobnej cenie mogą mieć bardzo różne opłaty, w zależności od tego, co oferuje osiedle, a tego nie ma w ogłoszeniu.

• IBI, roczny podatek gminny, który bardzo się różni między gminami.
• Opłata na wspólnotę. Osiedle z całodobową ochroną, ogrodami, kilkoma basenami, siłownią i spa ma wysoką opłatę, którą płaci się niezależnie od tego, czy się z tego korzysta czy nie.
• Wywóz śmieci i media.
• Ubezpieczenie mieszkania.

Często zadawane pytania