كيف تشتري عقاراً جديداً في إسبانيا وأنت أجنبي

التوقيعات الثلاثة

شراء عقار جديد في إسبانيا يمرّ بثلاثة مستندات، ومن المفيد أن تعرف ما يفعله كلّ منها قبل الوصول إلى الأول.

الحجز يسحب العقار من السوق لمدة قصيرة. وهو يحدّد أيّ عقار هو وكم من الوقت يبقى محفوظاً.

عقد البيع العرفي هو المستند الطويل. وهو يحدّد السعر وطريقة الدفع وجدول الدفعات المقدّمة وتاريخ التسليم المتوقّع ووصف العقار ومواصفات التشطيب. وهو المستند الأساسي لمراجعة السعر والدفعات وتاريخ التسليم والعقار ومواصفات التشطيب قبل التوقيع.

العقد الرسمي يُبرم أمام الموثّق ويتوافق عادةً مع التسليم. ثم يُقدَّم للتسجيل في سجل الملكية (Registro de la Propiedad).

• أن يتوافق وصف العقار مع ما رأيته: المساحة والطابق والاتجاه ومكان السيارة والمخزن إن وُجدا.
• أن تكون مواصفات التشطيب جزءاً من العقد وليست كتيّباً منفصلاً.
• أن يكون تاريخ التسليم، أو معيار تحديده، مذكوراً بوضوح في العقد.

أموالك قبل التسليم

عند شراء عقار جديد تدفع جزءاً قبل أن يُسلَّم إليك العقار. وهذا من الأسئلة المحورية عند الشراء على المخطط، وله في إسبانيا جواب محدّد.

ينصّ قانون تنظيم البناء الإسباني (Ley de Ordenación de la Edificación) على أنّ المطوّر الذي يتلقّى مبالغ مقدّمة قبل التسليم عليه أن يفعل أمرين. أن يضمن ردّها من تاريخ حصوله على رخصة البناء، عبر تأمين ضمان أو كفالة من مؤسسة ائتمانية؛ ويغطّي الضمان المبالغ المدفوعة، بما فيها الضرائب، مضافاً إليها الفائدة القانونية. وأن يتلقّى هذه الأموال في حساب خاص منفصل عن أيّ أموال أخرى له.

وإذا لم تبدأ الأعمال أو لم تنتهِ في المدة المتفق عليها، فالقانون ينصّ على إمكانية مطالبة الضامن، بعد إنذار المطوّر مسبقاً وبالشروط التي تحدّدها القاعدة نفسها.

لا يمكننا أن نقول لك إنّ مشروعاً معيّناً يستوفي ذلك: فهذا في مستنداته ولا بدّ من الاطلاع عليها. ما نفعله هو أن نطلبها حين تخبرنا بالمشروع الذي يهمّك، وأن نراجعها معك قبل أن توقّع.

• ما هو الحساب الخاص، وأن تذهب دفعاتك إليه لا إلى غيره.
• الضمان الفردي الذي يغطّي المبالغ المقدّمة وفقاً للعقد.
• أن يتوافق المضمون مع المدفوع، بما فيه الضرائب.
• أن يكون تاريخ التسليم، أو معيار تحديده، مذكوراً في العقد.

رقم NIE والحساب البنكي

إجراءان لا يتعلّقان بالعقار ومن الأفضل البدء بهما مبكراً، لأنّهما ما يؤخّر عادةً عملية شراء كانت تسير على ما يرام.

رقم NIE هو رقم تعريف الأجانب. تحتاجه لتوقيع العقد الرسمي ولدفع الضرائب ولأيّ إجراء تقريباً. ويُطلب في إسبانيا أو في قنصلية إسبانيا في البلد الذي تكون فيه، وتتباين المدد كثيراً حسب مكان تقديم الطلب.

الحساب البنكي في إسبانيا لازم عملياً للدفع ولخصم الخدمات ورسوم اتحاد المُلّاك. وفتحه لغير المقيم أمر معتاد، وللمصارف إجراء خاص بذلك.

وإذا كنت ستحتاج إلى تمويل، فمن الأفضل البدء به قبل الالتزام بحجز. فالمصرف يحتاج وقتاً، ويطلب مستندات من بلدك، ويريدها مترجمة أحياناً.

من يتحقّق من ماذا

هذا هو الجزء الذي يفاجئ المشتري الأجنبي أكثر من غيره، لأنّ الأمر يسير في بلدان كثيرة على نحو آخر.

الموثّق يمنح الصفة الرسمية: يتحقّق من هوية الأطراف، ويتأكّد من صحة المستند شكلاً، ويوثّقه. وتدخّله لا يُغني عن مراجعة مستقلّة لحالة العقار في السجل وللعقد ولمستندات الشراء.

سجل الملكية (Registro de la Propiedad) يُعلن الحالة القانونية للعقار: من هو المالك وما عليه من أعباء. و«nota simple» هو المستند الذي يضمّ هذه المعلومات، ويمكن طلبه.

المحامي المستقلّ — المستقلّ عن المطوّر وعن الوكالة — هو من يراجع العقد من أجلك، ويطلب nota simple، ويتحقّق من الأعباء، وينظر في الرخصة ومستندات المشروع، ويخبرك بما توقّع عليه.

نحن الوكالة. نساعدك في إيجاد العقار وفي فهم الإجراءات. لكن من يجب أن يراجع عقدك بمصلحتك وحدها هو شخص لا يتقاضى شيئاً من هذه العملية.

ما يُدفع إضافة إلى السعر

السعر الذي تراه ليس إجمالي ما تدفعه، وفي العقارات الجديدة البنود ليست نفسها كما في عقار مستعمل. ومن الأفضل ألّا تأخذ رقماً من الإنترنت: فمعظم الأرقام المنتشرة محسوبة للعقارات المستعملة.

في العقارات المستعملة لا توجد ضريبة القيمة المضافة: بل توجد ضريبة نقل الملكية (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). ولهذا لا يمكن نقل النسب التي تُقرأ عن هذا من حالة إلى أخرى.

وحين تخبرنا بالمشروع الذي يهمّك، نرسل لك التفصيل بأرقام هذا الشراء بعينه، لا بمتوسّط.

• ضريبة القيمة المضافة. العقار الجديد يخضع لنسبة 10%، و4% إذا كان من الإسكان المحمي (vivienda protegida).
• ضريبة الأعمال القانونية الموثّقة (Actos Jurídicos Documentados)، وتُفرض على تحرير العقد الرسمي. وتحدّد النسبة منطقة الحكم الذاتي.
• الموثّق وسجل الملكية. التكاليف وتوزيعها تتوقّف على العملية وعلى المستندات المنطبقة.
• محاميك، إن وكّلته، وهو ما نوصي به.
• مصاريف التمويل العقاري إن وُجد: التقييم وما يترتّب على القرض.

يوم التسليم

بين انتهاء الأعمال وتوقيع العقد الرسمي هناك لحظة مهمّة قبل التوقيع: زيارة التحقّق.

من الأفضل تدوين أيّ ملاحظة كتابةً قبل التوقيع والاحتفاظ بكل مستندات التسليم.

ومن مستندات المشروع والتسليم قد تكون رخصة السكن الأولى وكتاب المبنى وشهادات التجهيزات وضمانات البناء. أمّا أيّ المستندات بعينها وفي أيّ لحظة فذلك يتوقّف على كل مشروع.

• أن يتوافق ما سُلِّم مع مواصفات التشطيب في العقد، مادةً مادة.
• المساحة والتوزيع والملحقات — المرآب والمخزن — كما هي موصوفة.
• أن يعمل ما يجب أن يعمل: الماء والكهرباء والتكييف والستائر المعدنية والخلاطات.
• حالة المناطق المشتركة، فهي جزء من الذي اشتريته.

ما يكلّف كل سنة

إلى جانب سعر الشراء، للعقار مصاريف متكرّرة. وفي Costa del Sol من المفيد النظر في واحد منها بوجه خاص.

وإذا لم تكن مقيماً ضريبياً في إسبانيا، فاطلب من مختصّ أن يحسب التزاماتك المحدّدة.

اطلب ميزانية اتحاد المُلّاك وانظر كم تدفع كل شهر مقابل خدمات قد لا تستخدمها. عقاران بسعر متقارب قد يكون لهما رسوم مختلفة جداً بحسب خدمات المجمّع، وهذا لا يظهر في الإعلان.

• ضريبة IBI، وهي الضريبة البلدية السنوية، وتتباين كثيراً من بلدية إلى أخرى.
• رسوم اتحاد المُلّاك. المجمّع الذي فيه حراسة أربعاً وعشرين ساعة وحدائق وعدّة مسابح وصالة رياضة ومنتجع صحي رسومه مرتفعة، وتُدفع سواء استخدمت شيئاً من ذلك أم لا.
• النفايات والخدمات.
• تأمين المنزل.

أسئلة متكرّرة