Cómo se compra obra nueva en España siendo extranjero

Las tres firmas

Comprar obra nueva en España pasa por tres documentos, y conviene saber qué hace cada uno antes de llegar al primero.

La reserva retira la vivienda del mercado durante un plazo corto. Fija qué vivienda es y durante cuánto tiempo queda apartada.

El contrato privado de compraventa es el documento largo. Fija el precio, la forma de pago, el calendario de entregas a cuenta, la fecha prevista de entrega, la descripción de la vivienda y la memoria de calidades. Es el documento central para revisar precio, pagos, fecha de entrega, vivienda y memoria de calidades antes de firmar.

La escritura pública se formaliza ante notario y normalmente coincide con la entrega. Después se presenta para su inscripción en el Registro.

• Que la descripción de la vivienda coincida con lo que has visto: superficie, planta, orientación, plaza de garaje y trastero si los hay.
• Que la memoria de calidades esté incorporada al contrato y no sea un folleto aparte.
• Que la fecha de entrega, o el criterio para determinarla, conste claramente en el contrato.

Tu dinero antes de la entrega

Cuando compras obra nueva pagas una parte antes de que te entreguen la vivienda. Es una de las preguntas centrales al comprar sobre plano, y en España tiene una respuesta concreta.

La Ley de Ordenación de la Edificación prevé que el promotor que recibe cantidades a cuenta antes de la entrega tiene que hacer dos cosas. Garantizar su devolución desde que obtiene la licencia de edificación, mediante un seguro de caución o un aval de una entidad de crédito; la garantía cubre lo anticipado, impuestos incluidos, más el interés legal del dinero. Y recibir ese dinero en una cuenta especial, separada de cualquier otro fondo suyo.

Si la obra no empieza o no se termina en el plazo pactado, la ley prevé que puedas reclamar al garante, con requerimiento previo al promotor y en las condiciones que la propia norma establece.

No podemos decirte que una promoción concreta cumpla esto: está en su documentación y hay que verla. Lo que sí hacemos es pedirla cuando nos dices qué promoción te interesa, y revisarla contigo antes de que firmes.

• Cuál es la cuenta especial y que tus pagos vayan a ésa y no a otra.
• La garantía individual que cubra las cantidades anticipadas conforme al contrato.
• Que lo garantizado se corresponda con lo entregado, impuestos incluidos.
• Que la fecha de entrega, o el criterio para determinarla, conste en el contrato.

El NIE y la cuenta

Dos trámites que no dependen de la vivienda y que conviene empezar pronto, porque son los que suelen retrasar una compra que por lo demás iba bien.

El NIE es el número de identificación de extranjero. Lo necesitas para firmar la escritura, para pagar los impuestos y para prácticamente cualquier trámite. Se solicita en España o en el consulado español del país donde estés, y los plazos varían mucho según dónde se pida.

Una cuenta bancaria en España hace falta en la práctica para pagar, domiciliar los suministros y la comunidad. Abrirla siendo no residente es habitual y los bancos tienen un procedimiento propio para ello.

Si vas a necesitar financiación, conviene iniciarla antes de asumir un compromiso de reserva. El banco tarda, pide documentación de tu país y a veces la quiere traducida.

Quién comprueba qué

Ésta es la parte que más sorprende al comprador extranjero, porque en muchos países funciona de otra manera.

El notario da fe pública: identifica a las partes, comprueba que el documento es correcto en la forma y lo autoriza. Su intervención no sustituye la revisión independiente de la situación registral, contractual y documental de la compra.

El Registro de la Propiedad publica la situación jurídica del inmueble: quién es el titular y qué cargas tiene. La nota simple es el documento que recoge esa información, y se puede pedir.

Un abogado independiente —independiente del promotor y de la agencia— es quien revisa el contrato por ti, pide la nota simple, comprueba las cargas, mira la licencia y la documentación de la promoción, y te dice qué estás firmando.

Somos la agencia. Te ayudamos a encontrar la vivienda y a entender el proceso. Pero quien debe revisar tu contrato con tus intereses y sólo los tuyos es alguien que no cobra de esta operación.

Lo que se paga además del precio

El precio que ves no es el desembolso total, y en obra nueva los conceptos no son los mismos que en una vivienda de segunda mano. Conviene no coger una cifra de internet: casi todas las que circulan están calculadas para segunda mano.

En la segunda mano no hay IVA: hay Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Por eso los porcentajes que se leen por ahí no se pueden trasladar de una cosa a la otra.

Cuando nos dices qué promoción te interesa, te pasamos el desglose con las cifras de esa compra concreta, no una media.

• IVA. La vivienda nueva tributa al 10%, y al 4% si es vivienda protegida.
• Actos Jurídicos Documentados, que grava la formalización de la escritura. El tipo lo fija la comunidad autónoma.
• Notaría y Registro. Los costes y su distribución dependen de la operación y de la documentación aplicable.
• Tu abogado, si lo contratas, que es lo que recomendamos.
• Gastos de la hipoteca, si hay financiación: tasación y los que correspondan según el préstamo.

El día de la entrega

Entre que la obra termina y que firmas la escritura hay un momento importante antes de firmar: la visita de comprobación.

Conviene dejar por escrito cualquier incidencia antes de firmar y conservar toda la documentación de la entrega.

Entre la documentación de la promoción y la entrega pueden figurar la licencia de primera ocupación, el libro del edificio, los certificados de las instalaciones y las garantías de la construcción. Qué documentos concretos y en qué momento depende de cada promoción.

• Que lo entregado coincida con la memoria de calidades del contrato, material por material.
• Superficie, distribución y los anejos —garaje y trastero— tal y como están descritos.
• Que funcione lo que tiene que funcionar: agua, luz, climatización, persianas, griferías.
• El estado de las zonas comunes, que son parte de lo que has comprado.

Lo que cuesta cada año

Además del precio de compra, una vivienda tiene gastos recurrentes. En la Costa del Sol conviene mirar uno en particular.

Si no resides fiscalmente en España, pide a un profesional que calcule tus obligaciones concretas.

Pide el presupuesto de la comunidad y mira qué pagas cada mes por servicios que quizá no vas a usar. Dos viviendas de precio parecido pueden tener cuotas muy distintas según los servicios de la urbanización, y eso no sale en el anuncio.

• IBI, el impuesto municipal anual, que varía mucho de un municipio a otro.
• La cuota de comunidad. Una urbanización con seguridad veinticuatro horas, jardines, varias piscinas, gimnasio y spa tiene una cuota alta, y se paga uses o no uses nada de eso.
• Basura y suministros.
• Seguro de hogar.

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