Wie man in Spanien als ausländischer Käufer einen Neubau kauft

Die drei Unterschriften

Ein Neubaukauf in Spanien läuft über drei Dokumente, und es lohnt sich zu wissen, was jedes von ihnen bewirkt, bevor Sie zum ersten kommen.

Die Reservierung nimmt die Wohnung für einen kurzen Zeitraum vom Markt. Sie legt fest, um welche Wohnung es geht und wie lange sie zurückgehalten wird.

Der privatschriftliche Kaufvertrag ist das lange Dokument. Er legt den Preis fest, die Zahlungsweise, den Zeitplan der Anzahlungen, den vorgesehenen Übergabetermin, die Beschreibung der Wohnung und die Baubeschreibung. Er ist das zentrale Dokument, um Preis, Zahlungen, Übergabetermin, Wohnung und Baubeschreibung vor der Unterschrift zu prüfen.

Die notarielle Urkunde wird vor dem Notar errichtet und fällt normalerweise mit der Übergabe zusammen. Danach wird sie zur Eintragung beim Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) eingereicht.

• Dass die Beschreibung der Wohnung mit dem übereinstimmt, was Sie gesehen haben: Fläche, Etage, Ausrichtung, Garagenplatz und Abstellraum, sofern vorhanden.
• Dass die Baubeschreibung Bestandteil des Vertrags ist und kein separater Prospekt.
• Dass der Übergabetermin, oder das Kriterium zu seiner Bestimmung, klar im Vertrag steht.

Ihr Geld vor der Übergabe

Beim Neubaukauf zahlen Sie einen Teil, bevor die Wohnung übergeben wird. Das ist eine der zentralen Fragen beim Kauf vom Plan, und in Spanien gibt es darauf eine konkrete Antwort.

Das spanische Bauordnungsgesetz (Ley de Ordenación de la Edificación) sieht vor, dass ein Bauträger, der vor der Übergabe Anzahlungen erhält, zwei Dinge tun muss. Ihre Rückzahlung ab Erteilung der Baugenehmigung zu garantieren, über eine Kautionsversicherung oder eine Bürgschaft eines Kreditinstituts; die Garantie deckt das Geleistete, Steuern eingeschlossen, zuzüglich der gesetzlichen Zinsen. Und dieses Geld auf einem Sonderkonto zu vereinnahmen, getrennt von allen anderen eigenen Mitteln.

Wenn der Bau nicht beginnt oder nicht in der vereinbarten Frist fertiggestellt wird, sieht das Gesetz vor, dass Sie den Garantiegeber in Anspruch nehmen können, nach vorheriger Aufforderung an den Bauträger und unter den Voraussetzungen, die die Norm selbst festlegt.

Wir können Ihnen nicht sagen, dass eine bestimmte Wohnanlage das erfüllt: das steht in ihren Unterlagen und man muss sie einsehen. Was wir tun: wir fordern sie an, sobald Sie uns sagen, welche Anlage Sie interessiert, und prüfen sie mit Ihnen, bevor Sie unterschreiben.

• Welches das Sonderkonto ist und dass Ihre Zahlungen auf dieses und kein anderes gehen.
• Die individuelle Garantie, die die Anzahlungen gemäß dem Vertrag abdeckt.
• Dass das Garantierte dem Geleisteten entspricht, Steuern eingeschlossen.
• Dass der Übergabetermin, oder das Kriterium zu seiner Bestimmung, im Vertrag steht.

Die NIE und das Konto

Zwei Formalitäten, die nicht von der Wohnung abhängen und die man früh angehen sollte, denn sie sind es, die einen im Übrigen gut laufenden Kauf verzögern.

Die NIE ist die Identifikationsnummer für Ausländer. Sie brauchen sie, um die Urkunde zu unterschreiben, um die Steuern zu zahlen und für praktisch jede Formalität. Sie wird in Spanien oder beim spanischen Konsulat des Landes beantragt, in dem Sie sich befinden, und die Bearbeitungszeiten unterscheiden sich stark danach, wo der Antrag gestellt wird.

Ein Bankkonto in Spanien ist in der Praxis nötig, um zu zahlen und die Versorgungsverträge und die Gemeinschaftskosten einziehen zu lassen. Es als Nichtresident zu eröffnen ist üblich, und die Banken haben dafür ein eigenes Verfahren.

Wenn Sie eine Finanzierung brauchen, sollten Sie sie einleiten, bevor Sie eine Reservierungsverpflichtung eingehen. Die Bank braucht Zeit, verlangt Unterlagen aus Ihrem Land und will sie manchmal übersetzt haben.

Wer was prüft

Das ist der Teil, der ausländische Käufer am meisten überrascht, weil es in vielen Ländern anders funktioniert.

Der Notar beurkundet mit öffentlichem Glauben: er identifiziert die Parteien, prüft, ob das Dokument der Form nach korrekt ist, und beurkundet es. Sein Tätigwerden ersetzt nicht die unabhängige Prüfung der Registerlage, des Vertrags und der Unterlagen des Kaufs.

Das Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) weist die rechtliche Lage der Immobilie aus: wer Eigentümer ist und welche Lasten bestehen. Die nota simple ist das Dokument, das diese Angaben enthält, und sie kann angefordert werden.

Ein unabhängiger Anwalt — unabhängig vom Bauträger und von der Agentur — ist derjenige, der den Vertrag für Sie prüft, die nota simple anfordert, die Lasten kontrolliert, die Baugenehmigung und die Unterlagen der Anlage ansieht und Ihnen sagt, was Sie unterschreiben.

Wir sind die Agentur. Wir helfen Ihnen, die Wohnung zu finden und den Ablauf zu verstehen. Aber wer Ihren Vertrag mit Ihren Interessen und nur Ihren prüfen soll, ist jemand, der an diesem Geschäft nicht verdient.

Was zusätzlich zum Preis anfällt

Der Preis, den Sie sehen, ist nicht der Gesamtaufwand, und beim Neubau sind die Posten nicht dieselben wie bei einer Bestandswohnung. Man sollte keine Zahl aus dem Internet übernehmen: fast alle, die dort zirkulieren, sind für den Bestand gerechnet.

Beim Bestand gibt es keine Mehrwertsteuer: dort fällt die Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) an. Deshalb lassen sich die Prozentsätze, die man dazu liest, nicht von einem auf das andere übertragen.

Sobald Sie uns sagen, welche Anlage Sie interessiert, geben wir Ihnen die Aufstellung mit den Zahlen dieses konkreten Kaufs, nicht einen Durchschnitt.

• Mehrwertsteuer. Eine neue Wohnung wird mit 10% besteuert, und mit 4%, wenn es sich um geförderten Wohnraum handelt.
• Steuer auf beurkundete Rechtsakte (Actos Jurídicos Documentados), die die Beurkundung belastet. Den Satz legt die autonome Region fest.
• Notar und Eigentumsregister. Die Kosten und ihre Verteilung hängen vom Geschäft und von den anwendbaren Unterlagen ab.
• Ihr Anwalt, wenn Sie einen beauftragen, was wir empfehlen.
• Kosten der Hypothek, wenn es eine Finanzierung gibt: Wertgutachten und was nach dem Darlehen anfällt.

Der Tag der Übergabe

Zwischen dem Ende der Bauarbeiten und der Unterschrift der Urkunde gibt es einen wichtigen Moment vor der Unterschrift: die Abnahmebegehung.

Jede Beanstandung sollte vor der Unterschrift schriftlich festgehalten und die gesamte Übergabedokumentation aufbewahrt werden.

Zu den Unterlagen der Anlage und der Übergabe können die Erstbezugsgenehmigung, das Gebäudebuch, die Bescheinigungen der Installationen und die Garantien der Bauausführung gehören. Welche Dokumente konkret und zu welchem Zeitpunkt, hängt von der jeweiligen Anlage ab.

• Dass das Übergebene der Baubeschreibung des Vertrags entspricht, Material für Material.
• Fläche, Grundriss und die Zubehörräume — Garage und Abstellraum — so wie sie beschrieben sind.
• Dass funktioniert, was funktionieren muss: Wasser, Strom, Klimatisierung, Rollläden, Armaturen.
• Der Zustand der Gemeinschaftsflächen, die Teil dessen sind, was Sie gekauft haben.

Was jedes Jahr kostet

Zusätzlich zum Kaufpreis hat eine Wohnung laufende Kosten. An der Costa del Sol sollte man auf einen davon besonders schauen.

Wenn Sie steuerlich nicht in Spanien ansässig sind, lassen Sie Ihre konkreten Pflichten von einem Fachmann berechnen.

Fordern Sie den Haushaltsplan der Eigentümergemeinschaft an und sehen Sie, was Sie monatlich für Leistungen zahlen, die Sie vielleicht nicht nutzen werden. Zwei Wohnungen mit ähnlichem Preis können sehr unterschiedliche Beiträge haben, je nach den Einrichtungen der Anlage, und das steht nicht im Angebot.

• IBI, die jährliche Gemeindesteuer, die von Gemeinde zu Gemeinde stark schwankt.
• Der Gemeinschaftsbeitrag. Eine Anlage mit Sicherheitsdienst rund um die Uhr, Gartenanlagen, mehreren Pools, Fitnessraum und Spa hat einen hohen Beitrag, und der wird gezahlt, ob Sie davon etwas nutzen oder nicht.
• Müllgebühr und Versorgungsleistungen.
• Gebäude- und Hausratversicherung.

Häufige Fragen