Come si acquista una casa di nuova costruzione in Spagna essendo straniero

Le tre firme

Acquistare una casa di nuova costruzione in Spagna passa per tre documenti, ed è bene sapere che cosa fa ciascuno prima di arrivare al primo.

La prenotazione ritira l'immobile dal mercato per un periodo breve. Stabilisce di quale immobile si tratta e per quanto tempo resta riservato.

Il contratto preliminare di compravendita è il documento lungo. Fissa il prezzo, le modalità di pagamento, il calendario degli acconti, la data prevista di consegna, la descrizione dell'immobile e il capitolato. È il documento centrale per verificare prezzo, pagamenti, data di consegna, immobile e capitolato prima di firmare.

L'atto pubblico si stipula davanti al notaio e normalmente coincide con la consegna. Poi viene presentato per l'iscrizione nel registro della proprietà (Registro de la Propiedad).

• Che la descrizione dell'immobile corrisponda a quello che ha visto: superficie, piano, esposizione, posto auto e cantina se ci sono.
• Che il capitolato sia parte integrante del contratto e non un depliant a parte.
• Che la data di consegna, o il criterio per determinarla, risulti chiaramente nel contratto.

Il Suo denaro prima della consegna

Quando acquista una casa di nuova costruzione paga una parte prima che l'immobile Le venga consegnato. È una delle domande centrali dell'acquisto su carta, e in Spagna ha una risposta concreta.

La legge spagnola sull'edilizia (Ley de Ordenación de la Edificación) prevede che il promotore immobiliare che riceve somme in acconto prima della consegna debba fare due cose. Garantirne la restituzione da quando ottiene la licenza edilizia, mediante un'assicurazione fideiussoria o una garanzia di un istituto di credito; la garanzia copre quanto anticipato, imposte comprese, più gli interessi legali. E ricevere quel denaro su un conto speciale, separato da qualunque altro fondo suo.

Se i lavori non iniziano o non si concludono nel termine pattuito, la legge prevede che possa rivolgersi al garante, previa richiesta al promotore immobiliare e alle condizioni che la norma stessa stabilisce.

Non possiamo dirLe che una determinata residenza rispetti questo: sta nella sua documentazione e bisogna vederla. Quello che facciamo è richiederla appena ci dice quale residenza Le interessa, ed esaminarla con Lei prima che firmi.

• Quale è il conto speciale e che i Suoi pagamenti vadano su quello e non su un altro.
• La garanzia individuale che copra le somme anticipate conformemente al contratto.
• Che quanto garantito corrisponda a quanto versato, imposte comprese.
• Che la data di consegna, o il criterio per determinarla, risulti nel contratto.

Il NIE e il conto bancario

Due adempimenti che non dipendono dall'immobile e che conviene avviare presto, perché sono quelli che fanno slittare un acquisto che per il resto andava bene.

Il NIE è il numero di identificazione per gli stranieri. Le serve per firmare l'atto, per pagare le imposte e per praticamente qualsiasi adempimento. Si richiede in Spagna o al consolato spagnolo del Paese in cui si trova, e i tempi variano molto a seconda di dove si presenta la domanda.

Un conto bancario in Spagna serve in pratica per pagare e per addebitare le utenze e le spese condominiali. Aprirlo come non residente è normale e le banche hanno una procedura propria.

Se Le servirà un finanziamento, conviene avviarlo prima di assumere un impegno di prenotazione. La banca ha i suoi tempi, chiede documenti del Suo Paese e a volte li vuole tradotti.

Chi verifica che cosa

È la parte che più sorprende l'acquirente straniero, perché in molti Paesi funziona diversamente.

Il notaio conferisce pubblica fede: identifica le parti, verifica che il documento sia corretto nella forma e lo riceve. Il suo intervento non sostituisce l'esame indipendente della situazione nel registro, del contratto e della documentazione dell'acquisto.

Il registro della proprietà (Registro de la Propiedad) rende pubblica la situazione giuridica dell'immobile: chi ne è titolare e quali gravami ha. La nota simple è il documento che riporta queste informazioni e si può richiedere.

Un avvocato indipendente — indipendente dal promotore immobiliare e dall'agenzia — è chi esamina il contratto per Lei, richiede la nota simple, verifica i gravami, guarda la licenza e la documentazione della residenza e Le dice che cosa sta firmando.

Noi siamo l'agenzia. La aiutiamo a trovare l'immobile e a capire il percorso. Ma chi deve esaminare il Suo contratto con i Suoi interessi e solo i Suoi è qualcuno che non viene pagato da questa operazione.

Quello che si paga oltre al prezzo

Il prezzo che vede non è l'uscita totale, e nelle nuove costruzioni le voci non sono le stesse di un'abitazione usata. Conviene non prendere una cifra da internet: quasi tutte quelle che circolano sono calcolate per l'usato.

Nell'usato non c'è IVA: c'è l'imposta sui trasferimenti patrimoniali (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Per questo le percentuali che si leggono in giro non si possono spostare da una cosa all'altra.

Appena ci dice quale residenza Le interessa, Le mandiamo il dettaglio con le cifre di quell'acquisto preciso, non una media.

• IVA. L'abitazione nuova è tassata al 10%, e al 4% se è edilizia convenzionata.
• Imposta sugli atti giuridici documentati (Actos Jurídicos Documentados), che grava sulla stipula dell'atto. L'aliquota la fissa la comunità autonoma.
• Notaio e registro della proprietà. I costi e la loro ripartizione dipendono dall'operazione e dalla documentazione applicabile.
• Il Suo avvocato, se lo incarica, che è quello che consigliamo.
• Spese del mutuo, se c'è un finanziamento: perizia e quanto previsto dal prestito.

Il giorno della consegna

Tra la fine dei lavori e la firma dell'atto c'è un momento importante prima di firmare: la visita di verifica.

Conviene mettere per iscritto qualsiasi contestazione prima di firmare e conservare tutta la documentazione della consegna.

Tra la documentazione della residenza e della consegna possono figurare la licenza di prima occupazione, il libretto dell'edificio, i certificati degli impianti e le garanzie della costruzione. Quali documenti precisamente e in quale momento dipende da ogni residenza.

• Che quanto consegnato corrisponda al capitolato del contratto, materiale per materiale.
• Superficie, distribuzione e le pertinenze — garage e cantina — così come sono descritte.
• Che funzioni quello che deve funzionare: acqua, luce, climatizzazione, tapparelle, rubinetteria.
• Lo stato delle parti comuni, che fanno parte di quello che ha comprato.

Quello che costa ogni anno

Oltre al prezzo di acquisto, un'abitazione ha spese ricorrenti. Sulla Costa del Sol conviene guardarne una in particolare.

Se non è residente fiscale in Spagna, chieda a un professionista di calcolare i Suoi obblighi concreti.

Chieda il bilancio preventivo del condominio e guardi quanto paga ogni mese per servizi che forse non userà. Due abitazioni di prezzo simile possono avere spese molto diverse secondo i servizi del complesso, e questo non compare nell'annuncio.

• L'IBI, l'imposta comunale annuale, che varia molto da un comune all'altro.
• Le spese condominiali. Un complesso con vigilanza ventiquattro ore, giardini, più piscine, palestra e spa ha spese alte, e si pagano che si usi o non si usi nulla di tutto questo.
• Rifiuti e utenze.
• Assicurazione sulla casa.

Domande frequenti