Hoe u als buitenlander nieuwbouw koopt in Spanje

De drie ondertekeningen

Nieuwbouw kopen in Spanje gaat via drie documenten, en het is goed te weten wat elk ervan doet voordat u bij het eerste aankomt.

De reservering haalt de woning voor een korte periode van de markt. Zij legt vast welke woning het is en hoe lang die apart wordt gehouden.

De onderhandse koopovereenkomst is het lange document. Zij legt de prijs vast, de wijze van betaling, het schema van de termijnbetalingen, de verwachte opleveringsdatum, de beschrijving van de woning en de technische omschrijving. Het is het centrale document om prijs, betalingen, opleveringsdatum, woning en technische omschrijving te controleren voordat u ondertekent.

De notariële akte wordt ten overstaan van de notaris opgemaakt en valt normaal samen met de oplevering. Daarna wordt zij aangeboden voor inschrijving in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad).

• Dat de beschrijving van de woning overeenkomt met wat u hebt gezien: oppervlakte, verdieping, ligging, parkeerplaats en berging als die er zijn.
• Dat de technische omschrijving deel uitmaakt van de overeenkomst en geen losse brochure is.
• Dat de opleveringsdatum, of het criterium om die te bepalen, duidelijk in de overeenkomst staat.

Uw geld vóór de oplevering

Als u nieuwbouw koopt, betaalt u een deel voordat de woning aan u wordt opgeleverd. Dat is een van de kernvragen bij kopen van de tekening, en in Spanje is daar een concreet antwoord op.

De Spaanse bouwwet (Ley de Ordenación de la Edificación) bepaalt dat een projectontwikkelaar die vóór de oplevering bedragen vooruit ontvangt, twee dingen moet doen. De terugbetaling ervan garanderen vanaf het moment dat hij de bouwvergunning heeft, via een borgtochtverzekering of een garantie van een kredietinstelling; de garantie dekt het vooruitbetaalde bedrag, belastingen inbegrepen, plus de wettelijke rente. En dat geld ontvangen op een speciale rekening, gescheiden van al zijn andere middelen.

Als de bouw niet begint of niet binnen de afgesproken termijn wordt afgerond, voorziet de wet erin dat u de garantieverstrekker kunt aanspreken, na voorafgaande aanmaning aan de ontwikkelaar en onder de voorwaarden die de regeling zelf stelt.

Wij kunnen u niet zeggen dat een bepaald project hieraan voldoet: dat staat in de documentatie ervan en die moet worden ingezien. Wat wij wel doen is die opvragen zodra u ons zegt welk project u interesseert, en die met u doornemen voordat u ondertekent.

• Welke de speciale rekening is en dat uw betalingen naar die rekening gaan en niet naar een andere.
• De individuele garantie die de vooruitbetaalde bedragen dekt volgens de overeenkomst.
• Dat wat gegarandeerd is overeenkomt met wat is betaald, belastingen inbegrepen.
• Dat de opleveringsdatum, of het criterium om die te bepalen, in de overeenkomst staat.

Het NIE en de bankrekening

Twee formaliteiten die niet van de woning afhangen en waarmee u beter vroeg begint, want het zijn juist deze die een aankoop vertragen die verder goed liep.

Het NIE is het identificatienummer voor buitenlanders. U hebt het nodig om de akte te ondertekenen, om de belastingen te betalen en voor vrijwel elke formaliteit. U vraagt het aan in Spanje of bij het Spaanse consulaat in het land waar u zich bevindt, en de doorlooptijden verschillen sterk naargelang waar u het aanvraagt.

Een bankrekening in Spanje is in de praktijk nodig om te betalen en om de nutsvoorzieningen en de bijdrage aan de vereniging van eigenaars te laten afschrijven. Er een openen als niet-ingezetene is gebruikelijk en de banken hebben daarvoor een eigen procedure.

Als u financiering nodig hebt, is het beter die in gang te zetten voordat u zich aan een reservering verbindt. De bank heeft tijd nodig, vraagt documenten uit uw land en wil die soms vertaald hebben.

Wie wat controleert

Dit is het deel dat de buitenlandse koper het meest verrast, omdat het in veel landen anders werkt.

De notaris verleent openbaar geloof: hij stelt de identiteit van de partijen vast, controleert of het document naar de vorm juist is en verlijdt het. Zijn optreden vervangt niet het onafhankelijke onderzoek van de registergegevens, van de overeenkomst en van de documentatie van de aankoop.

Het eigendomsregister (Registro de la Propiedad) maakt de juridische situatie van het onroerend goed openbaar: wie de eigenaar is en welke lasten erop rusten. De nota simple is het document met die gegevens, en dat kan worden opgevraagd.

Een onafhankelijke advocaat — onafhankelijk van de ontwikkelaar en van het kantoor — is degene die de overeenkomst voor u nakijkt, de nota simple opvraagt, de lasten controleert, de vergunning en de documentatie van het project bekijkt en u vertelt wat u ondertekent.

Wij zijn het kantoor. Wij helpen u de woning te vinden en het proces te begrijpen. Maar wie uw overeenkomst moet nakijken met uw belangen en alleen de uwe, is iemand die aan deze transactie niets verdient.

Wat u naast de prijs betaalt

De prijs die u ziet is niet de totale uitgave, en bij nieuwbouw zijn de posten niet dezelfde als bij een bestaande woning. Neem geen cijfer van internet over: bijna alle cijfers die rondgaan zijn berekend voor bestaande bouw.

Bij bestaande bouw is er geen btw: daar geldt de overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Daarom kunnen de percentages die u daarover leest niet van het ene naar het andere worden overgezet.

Zodra u ons zegt welk project u interesseert, geven wij u de opstelling met de cijfers van die concrete aankoop, niet een gemiddelde.

• Btw. Een nieuwe woning wordt belast tegen 10%, en tegen 4% als het gaat om woningen met overheidsbescherming (vivienda protegida).
• Belasting op gedocumenteerde rechtshandelingen (Actos Jurídicos Documentados), die het opmaken van de akte belast. Het tarief wordt vastgesteld door de autonome regio.
• Notaris en eigendomsregister. De kosten en de verdeling ervan hangen af van de transactie en van de toepasselijke documentatie.
• Uw advocaat, als u die inschakelt, wat wij aanraden.
• Kosten van de hypotheek, als er financiering is: taxatie en wat verder volgens de lening van toepassing is.

De dag van de oplevering

Tussen het afronden van de bouw en het ondertekenen van de akte zit een belangrijk moment vóór de ondertekening: de opleveringsinspectie.

Leg eventuele gebreken schriftelijk vast voordat u ondertekent en bewaar alle documentatie van de oplevering.

Bij de documentatie van het project en van de oplevering kunnen de vergunning voor eerste bewoning, het gebouwdossier, de certificaten van de installaties en de bouwgaranties horen. Welke documenten precies en op welk moment, hangt van elk project af.

• Dat wat wordt opgeleverd overeenkomt met de technische omschrijving van de overeenkomst, materiaal voor materiaal.
• Oppervlakte, indeling en de bijbehorende ruimten — garage en berging — zoals ze beschreven staan.
• Dat werkt wat moet werken: water, elektriciteit, klimaatbeheersing, rolluiken, kranen.
• De staat van de gemeenschappelijke ruimten, die deel uitmaken van wat u hebt gekocht.

Wat het elk jaar kost

Naast de aankoopprijs heeft een woning terugkerende kosten. Aan de Costa del Sol is er één waar u in het bijzonder naar moet kijken.

Als u fiscaal niet in Spanje woont, laat uw concrete verplichtingen door een professional berekenen.

Vraag de begroting van de vereniging van eigenaars op en kijk wat u maandelijks betaalt voor diensten die u misschien niet gaat gebruiken. Twee woningen met een vergelijkbare prijs kunnen zeer verschillende bijdragen hebben, afhankelijk van de voorzieningen van het complex, en dat staat niet in de advertentie.

• IBI, de jaarlijkse gemeentelijke belasting, die sterk verschilt van gemeente tot gemeente.
• De bijdrage aan de vereniging van eigenaars. Een complex met vierentwintig uur bewaking, tuinen, meerdere zwembaden, fitnessruimte en spa heeft een hoge bijdrage, en die betaalt u of u er iets van gebruikt of niet.
• Afval en nutsvoorzieningen.
• Woonverzekering.

Veelgestelde vragen