Cum se cumpără o locuință nouă în Spania ca cetățean străin

Cele trei semnături

Cumpărarea unei locuințe noi în Spania trece prin trei documente și este bine să știți ce face fiecare dintre ele înainte de a ajunge la primul.

Rezervarea retrage locuința de pe piață pentru o perioadă scurtă. Stabilește despre ce locuință este vorba și pentru cât timp rămâne pusă deoparte.

Contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată este documentul lung. Stabilește prețul, modalitatea de plată, calendarul plăților în avans, data prevăzută a predării, descrierea locuinței și memoriul de calități. Este documentul central pentru a verifica prețul, plățile, data predării, locuința și memoriul de calități înainte de a semna.

Actul autentic se încheie în fața notarului și coincide de obicei cu predarea. Ulterior este depus pentru înscrierea în registrul de proprietate (Registro de la Propiedad).

• Ca descrierea locuinței să corespundă cu ceea ce ați văzut: suprafața, etajul, orientarea, locul de parcare și boxa, dacă există.
• Ca memoriul de calități să fie parte din contract și nu o broșură separată.
• Ca data predării, sau criteriul de stabilire a acesteia, să figureze clar în contract.

Banii dumneavoastră înainte de predare

Când cumpărați o locuință nouă, plătiți o parte înainte ca locuința să vă fie predată. Este una dintre întrebările centrale la cumpărarea pe bază de planuri, iar în Spania are un răspuns concret.

Legea spaniolă a construcțiilor (Ley de Ordenación de la Edificación) prevede că dezvoltatorul care primește sume în avans înainte de predare trebuie să facă două lucruri. Să garanteze restituirea acestora din momentul în care obține autorizația de construire, printr-o asigurare de garanție sau o scrisoare de garanție a unei instituții de credit; garanția acoperă sumele avansate, impozitele incluse, plus dobânda legală. Și să primească acești bani într-un cont special, separat de orice alte fonduri ale sale.

Dacă lucrările nu încep sau nu se finalizează în termenul convenit, legea prevede că vă puteți îndrepta împotriva garantului, după notificarea prealabilă a dezvoltatorului și în condițiile stabilite de normă.

Nu vă putem spune că un anumit ansamblu respectă acest lucru: se află în documentația lui și trebuie consultată. Ceea ce facem este să o solicităm în momentul în care ne spuneți care ansamblu vă interesează și să o analizăm împreună cu dumneavoastră înainte să semnați.

• Care este contul special și ca plățile dumneavoastră să ajungă în acela și nu în altul.
• Garanția individuală care acoperă sumele avansate conform contractului.
• Ca ceea ce este garantat să corespundă cu ceea ce a fost plătit, impozitele incluse.
• Ca data predării, sau criteriul de stabilire a acesteia, să figureze în contract.

NIE-ul și contul bancar

Două formalități care nu depind de locuință și pe care este bine să le începeți din timp, fiindcă ele sunt cele care întârzie o achiziție care în rest mergea bine.

NIE este numărul de identificare pentru străini. Vă este necesar pentru a semna actul, pentru a plăti impozitele și pentru practic orice formalitate. Se solicită în Spania sau la consulatul Spaniei din țara în care vă aflați, iar termenele variază mult în funcție de locul cererii.

Un cont bancar în Spania este necesar în practică pentru a plăti și pentru a achita prin debit direct utilitățile și cotele de întreținere. Deschiderea lui ca nerezident este un lucru obișnuit, iar băncile au o procedură proprie pentru asta.

Dacă veți avea nevoie de finanțare, este bine să o începeți înainte de a vă asuma un angajament de rezervare. Banca are nevoie de timp, cere documente din țara dumneavoastră și uneori le vrea traduse.

Cine verifică ce

Aceasta este partea care surprinde cel mai mult cumpărătorul străin, pentru că în multe țări funcționează altfel.

Notarul conferă caracter autentic: identifică părțile, verifică dacă documentul este corect în formă și îl autentifică. Intervenția lui nu înlocuiește verificarea independentă a situației din registru, a contractului și a documentației achiziției.

Registrul de proprietate (Registro de la Propiedad) face publică situația juridică a imobilului: cine este titularul și ce sarcini are. Nota simple este documentul care cuprinde aceste informații și poate fi solicitat.

Un avocat independent — independent de dezvoltator și de agenție — este cel care verifică contractul pentru dumneavoastră, solicită nota simple, verifică sarcinile, se uită la autorizație și la documentația ansamblului și vă spune ce semnați.

Noi suntem agenția. Vă ajutăm să găsiți locuința și să înțelegeți procesul. Dar cel care trebuie să verifice contractul dumneavoastră cu interesele dumneavoastră și numai ale dumneavoastră este cineva care nu este plătit din această operațiune.

Ce se plătește în plus față de preț

Prețul pe care îl vedeți nu este cheltuiala totală, iar la construcțiile noi capitolele nu sunt aceleași ca la o locuință la mâna a doua. Este bine să nu luați o cifră de pe internet: aproape toate cele care circulă sunt calculate pentru locuințe la mâna a doua.

La mâna a doua nu există TVA: există impozitul pe transmiterea patrimoniului (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). De aceea procentele care se citesc pe această temă nu pot fi mutate de la una la alta.

În momentul în care ne spuneți care ansamblu vă interesează, vă trimitem defalcarea cu cifrele acelei achiziții concrete, nu o medie.

• TVA. Locuința nouă se impozitează cu 10%, și cu 4% dacă este locuință protejată.
• Impozitul pe actele juridice documentate (Actos Jurídicos Documentados), care se aplică întocmirii actului. Cota este stabilită de comunitatea autonomă.
• Notariatul și registrul de proprietate. Costurile și repartizarea lor depind de operațiune și de documentația aplicabilă.
• Avocatul dumneavoastră, dacă îl angajați, ceea ce recomandăm.
• Cheltuielile creditului ipotecar, dacă există finanțare: evaluarea și cele care decurg din împrumut.

Ziua predării

Între finalizarea lucrărilor și semnarea actului există un moment important înainte de semnare: vizita de verificare.

Este bine să consemnați în scris orice neconformitate înainte de a semna și să păstrați toată documentația predării.

Printre documentele ansamblului și ale predării pot figura autorizația de primă ocupare, cartea tehnică a construcției, certificatele instalațiilor și garanțiile construcției. Care documente anume și în ce moment depinde de fiecare ansamblu.

• Ca ceea ce se predă să corespundă memoriului de calități din contract, material cu material.
• Suprafața, compartimentarea și anexele — garajul și boxa — așa cum sunt descrise.
• Să funcționeze ceea ce trebuie să funcționeze: apa, electricitatea, climatizarea, rulourile, bateriile sanitare.
• Starea spațiilor comune, care fac parte din ceea ce ați cumpărat.

Cât costă în fiecare an

În afară de prețul de achiziție, o locuință are cheltuieli recurente. Pe Costa del Sol este bine să vă uitați la una în mod special.

Dacă nu aveți rezidența fiscală în Spania, cereți unui profesionist să calculeze obligațiile dumneavoastră concrete.

Cereți bugetul asociației de proprietari și uitați-vă cât plătiți lunar pentru servicii pe care poate nu le veți folosi. Două locuințe cu preț asemănător pot avea cote foarte diferite în funcție de dotările ansamblului, iar asta nu apare în anunț.

• IBI, impozitul municipal anual, care variază mult de la o localitate la alta.
• Cota de întreținere. Un ansamblu cu pază douăzeci și patru de ore, grădini, mai multe piscine, sală de fitness și spa are o cotă mare, care se plătește indiferent dacă folosiți sau nu ceva din toate acestea.
• Salubritatea și utilitățile.
• Asigurarea locuinței.

Întrebări frecvente