Comment acheter un logement neuf en Espagne quand on est étranger

Les trois signatures

Acheter un logement neuf en Espagne passe par trois documents, et il vaut mieux savoir ce que fait chacun d'eux avant d'arriver au premier.

La réservation retire le logement du marché pendant une courte durée. Elle fixe de quel logement il s'agit et pendant combien de temps il est mis de côté.

Le contrat de vente sous seing privé est le document long. Il fixe le prix, les modalités de paiement, le calendrier des acomptes, la date de livraison prévue, la description du logement et le descriptif technique. C'est le document central pour vérifier le prix, les paiements, la date de livraison, le logement et le descriptif technique avant de signer.

L'acte authentique est établi devant notaire et coïncide normalement avec la livraison. Il est ensuite présenté à l'inscription au registre de la propriété (Registro de la Propiedad).

• Que la description du logement corresponde à ce que vous avez vu : surface, étage, orientation, place de garage et cave s'il y en a.
• Que le descriptif technique soit intégré au contrat et ne soit pas une brochure à part.
• Que la date de livraison, ou le critère permettant de la déterminer, figure clairement au contrat.

Votre argent avant la livraison

Quand vous achetez du neuf, vous payez une partie avant que le logement ne vous soit livré. C'est l'une des questions centrales de l'achat sur plan, et en Espagne elle a une réponse concrète.

La loi espagnole sur la construction (Ley de Ordenación de la Edificación) prévoit que le promoteur qui reçoit des sommes à valoir avant la livraison doit faire deux choses. Garantir leur restitution dès qu'il obtient le permis de construire, par une assurance-caution ou une garantie d'un établissement de crédit ; la garantie couvre les sommes versées, taxes comprises, plus les intérêts au taux légal. Et recevoir cet argent sur un compte spécial, séparé de tous ses autres fonds.

Si les travaux ne commencent pas ou ne s'achèvent pas dans le délai convenu, la loi prévoit que vous puissiez agir contre le garant, après mise en demeure préalable du promoteur et dans les conditions que la norme elle-même établit.

Nous ne pouvons pas vous dire qu'un programme donné respecte cela : cela figure dans sa documentation et il faut la consulter. Ce que nous faisons, c'est la demander dès que vous nous dites quel programme vous intéresse, et l'examiner avec vous avant que vous ne signiez.

• Quel est le compte spécial et que vos paiements aillent sur celui-là et pas sur un autre.
• La garantie individuelle qui couvre les sommes versées d'avance conformément au contrat.
• Que ce qui est garanti corresponde à ce qui a été versé, taxes comprises.
• Que la date de livraison, ou le critère permettant de la déterminer, figure au contrat.

Le NIE et le compte bancaire

Deux démarches qui ne dépendent pas du logement et qu'il vaut mieux entamer tôt, car ce sont elles qui retardent un achat qui se déroulait bien par ailleurs.

Le NIE est le numéro d'identification des étrangers. Il vous faut pour signer l'acte, pour payer les impôts et pour pratiquement toute démarche. Il se demande en Espagne ou au consulat d'Espagne du pays où vous vous trouvez, et les délais varient beaucoup selon le lieu de la demande.

Un compte bancaire en Espagne est nécessaire en pratique pour payer et pour prélever les charges et les abonnements d'eau et d'électricité. En ouvrir un en tant que non-résident est courant et les banques ont leur propre procédure pour cela.

Si vous avez besoin d'un financement, mieux vaut l'engager avant de prendre un engagement de réservation. La banque met du temps, demande des documents de votre pays et les veut parfois traduits.

Qui vérifie quoi

C'est la partie qui surprend le plus l'acheteur étranger, parce que dans beaucoup de pays cela fonctionne autrement.

Le notaire confère l'authenticité : il identifie les parties, vérifie que le document est correct en la forme et l'autorise. Son intervention ne remplace pas l'examen indépendant de la situation au registre, du contrat et des documents de l'achat.

Le registre de la propriété (Registro de la Propiedad) publie la situation juridique du bien : qui en est le titulaire et quelles charges le grèvent. La nota simple est le document qui reprend ces informations, et elle peut être demandée.

Un avocat indépendant — indépendant du promoteur et de l'agence — est celui qui examine le contrat pour vous, demande la nota simple, vérifie les charges, regarde le permis et la documentation du programme, et vous dit ce que vous signez.

Nous sommes l'agence. Nous vous aidons à trouver le logement et à comprendre le processus. Mais celui qui doit examiner votre contrat avec vos intérêts et seulement les vôtres est quelqu'un qui n'est pas payé sur cette opération.

Ce qui se paie en plus du prix

Le prix que vous voyez n'est pas la dépense totale, et dans le neuf les postes ne sont pas les mêmes que pour un logement ancien. Mieux vaut ne pas prendre un chiffre sur internet : presque tous ceux qui circulent sont calculés pour l'ancien.

Dans l'ancien il n'y a pas de TVA : il y a le droit de mutation (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). C'est pourquoi les pourcentages que l'on lit à ce sujet ne peuvent pas être transposés de l'un à l'autre.

Dès que vous nous dites quel programme vous intéresse, nous vous envoyons le détail avec les chiffres de cet achat précis, pas une moyenne.

• La TVA. Le logement neuf est taxé à 10 %, et à 4 % s'il s'agit d'un logement aidé.
• L'impôt sur les actes juridiques documentés (Actos Jurídicos Documentados), qui taxe l'établissement de l'acte. Le taux est fixé par la communauté autonome.
• Notaire et registre de la propriété. Les coûts et leur répartition dépendent de l'opération et des documents applicables.
• Votre avocat, si vous en mandatez un, ce que nous recommandons.
• Les frais du prêt immobilier, s'il y a un financement : expertise et ce qui s'applique selon le prêt.

Le jour de la livraison

Entre la fin des travaux et la signature de l'acte, il y a un moment important avant de signer : la visite de réception.

Mieux vaut consigner par écrit toute réserve avant de signer et conserver tous les documents de la livraison.

Parmi les documents du programme et de la livraison peuvent figurer la licence de première occupation, le livre de l'immeuble, les certificats des installations et les garanties de la construction. Quels documents précisément et à quel moment dépend de chaque programme.

• Que ce qui est livré corresponde au descriptif technique du contrat, matériau par matériau.
• La surface, la distribution et les annexes — garage et cave — telles qu'elles sont décrites.
• Que fonctionne ce qui doit fonctionner : eau, électricité, climatisation, volets, robinetterie.
• L'état des parties communes, qui font partie de ce que vous avez acheté.

Ce que cela coûte chaque année

Au-delà du prix d'achat, un logement a des charges récurrentes. Sur la Costa del Sol, il y en a une à regarder en particulier.

Si vous n'êtes pas résident fiscal en Espagne, demandez à un professionnel de calculer vos obligations précises.

Demandez le budget de la copropriété et regardez ce que vous payez chaque mois pour des services que vous n'utiliserez peut-être pas. Deux logements de prix voisin peuvent avoir des charges très différentes selon les équipements de la résidence, et cela ne figure pas dans l'annonce.

• L'IBI, la taxe municipale annuelle, qui varie beaucoup d'une commune à l'autre.
• Les charges de copropriété. Une résidence avec gardiennage vingt-quatre heures, jardins, plusieurs piscines, salle de sport et spa a des charges élevées, et on les paie que l'on utilise ou non tout cela.
• Les ordures ménagères et les abonnements d'eau et d'électricité.
• L'assurance habitation.

Questions fréquentes